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话说国内楼市渐入寒冬，面对政策的持续收紧，发愁的可不只是地产人，还有那些尝过“买房致富”甜头的投资客。

我朋友晓亮就算后者，他告诉我：

这几年股票市场神鬼难测，披上专家外衣的神棍遍地走。

P2P圈子雷暴不断，摊上个坑蒙拐骗的哭都来不及。

唯有楼市的表现稳稳妥妥，扶摇直上，让人欣慰，大家自然愿意将手里的钞票锁在楼市。

而现如今，国家政策出台，金陵美梦碎了一地，现实还是惨兮兮。

俗话说由奢入俭难，尝过炒房来钱快的滋味，再去品那些“慢吞吞”的投资多少感觉索然无味，这倒是和吸毒成瘾是同一个道理。

最近，“瘾君子”——晓亮盯上了东南亚楼市，联系了几位海外置业顾问，得到的信息是：

“投资东南亚楼市，就是投资15年前的深圳、20年前的上海…………马上要涨价，再不下手就晚了……”

一个又一个为他们量身定制的概念与销售话术，准确击中晓亮骚动的内心，据他自己说，差点没把持住，都准备交定金了。

百万资金出海，搁大部分人身上都不是小事。

晓亮当时觉得有些心慌，自己去东南亚旅游过3次，走马观花罢了，怎么就敢把血汗钱往那儿丢？

踌躇之际，晓亮约我叙旧，顺便讨论这犹豫不决之事。

我们俩就寻了的一间破旧小馆落座，点上佳酿两杯，佐酒小食若干，聊起了那南蛮之地的楼市。

 

01

说起这东南亚，自古就是海上交通要冲，往前数400余年，一直都被人争来夺去，不得安生，直到近30年，兵戎相见之事才慢慢消停了些。

东南亚起点低，进步快，全世界都为之侧目，各方势力巨头一看有利可图，纷纷插足，或置业，或办厂。

巨头紧后头还跟着纷至沓来的“小散”，以期淘换点儿肉渣尝尝。

现如今，东南亚共有11国，发展上来讲是既有领头雁，也有千里马，还有垦荒牛，更有井中蛙，不能一概而论。

按各家账面上的家底摊到人头上粗粗一算，拢共分为四个梯队：

第一梯队包括新加坡与文莱；

第二梯队有泰国、菲律宾、马来西亚、印尼；

第三梯队越南独占一份；

第四梯队就是老挝、柬埔寨、缅甸、东帝汶。

 

02

第一梯队

新加坡、文莱

 

先说新加坡，这南洋狮城小巧秀丽，经济发达，居民素质在鞭子的教导下那是相当的高，教育质量更是不消说，就四个字——蜚声国际。

狮城房地产大概分为四种，分别是：组屋、公寓、有地私宅、商业地产。

组屋就是政府保障房，这保障房可不是建在穷乡僻壤，布局诡异的鸡肋。

组屋可是成片成片建在配套成熟地段的高楼广厦。

这类房子价格便宜，政府还给补贴，80%的新加坡人都住在组屋里。

另外，要知道整个国家面积不过两个北京城区的面积，住的再远郊也远不过密云啊。

不过，组屋属于政府福利，只有新加坡公民和永久居民可以持有，一个家庭只能拥有一套，转卖出租都有限制。

所以啊，在新加坡可没有婚前要房的丈母娘，只有小两口成了，才有资格申请组屋。

 

再来就是公寓，外国人倒是可以随便买，不过这价格齁贵，世界上都排前几名。

要买？可以！印花税18%起，这一点就吓退不少人。

还有一种EC公寓，只有新加坡公民才能购买，印花税3%，总价还打7折，住满5年，随便卖给哪国人。所以你看，若是真要做炒房的营生，也轮不着外国人。

所谓有地私宅，就是咱们说的别墅，通常情况下也只能新加坡公民购买。

不过也有例外，您要是功夫明星兼慈善家，或者著名火锅连锁店创始人，并且铁了心要移民，那说不定就可以。

剩下的就是商业地产，这里咱们不详谈，就说这几年国际上大家日子都不好过，难不成还指望这玲珑小国能有大作为？

再者说，狮城95年就是发达国家，溢价什么的，早就被人分干净了，咱们现在过去，是有肉吃啊，还是有汤喝？

这么看下来，炒房恐怕是难。

这里多一句嘴，移民您可想想好，说著名演员功夫明星早年移民，现如今想落叶归根，愿花百亿重回中国籍未能如愿。这则消息真假未定，咱们不做深究。

 

第一梯队的另一个选手是文莱，号称世界上最富有的国家之一，其实是一个纯靠卖石油天然气过活的“君主专政伊斯兰国家”，还保留有砍手、石刑等传统刑罚。

国内媒体还将其不收税、免费教育、1块钱医疗等等吹上了天，好似人间天堂。

他国政治我们这里不去妄言，就说这文莱续命的石油天然气，沙特、俄罗斯、美国这些国家互相一较劲，国际油价就抖三抖。

油价一下跌，文莱日子就不好过，但无奈他连话都插不上，只能干着急。

俗话说：“小家咋富，控制不住”用在这里还真挺贴切，文莱人均GDP高全靠人口少。

去那儿投资房产的理由，想来想去好像也只有能离大帅哥吴尊近一点了，文莱咱们点到为止，就不费口舌了。

 

03

第二梯队

泰国、菲律宾、马来西亚、印尼

 

泰国当年是意气风发，可自从97年被索罗斯咬了一口，就消停多了。

现在多数人一说起泰国就想到人妖、大象、男人天堂。

其实不然，泰国的命根子在：矿产、大米、汽车制造。

没认清楚这一点，贸然入场投资无异于“伸着脖子套绳索 —— 自寻死路”。

在泰国，外国人同样只能购买不带土地的公寓，置业顾问打的旗号都是：永久产权、自由转让、投资回报高等等。

再加上泰国经济近年来确实稳中有进，乍听之下令人跃跃欲试。

但说实话，去泰国炒房的人早就换了几大波了，入场先要当次韭菜是少不了的，哪天韭菜熬成镰刀了，还可以去割别的韭菜。当然，前提是韭菜没有烂在地里。

评心而论，住别墅到底是比住公寓舒服的，泰国人也不傻，人家自己买房，0首付，50年贷款，别墅超级便宜。

泰国什么都缺，就是不缺地，泰国人有钱也不买大楼里四四方方的水泥盒子。

所以啊，这镰刀韭菜的游戏，别指望泰国人来接盘，本质上就是政府给国际炒房客们圈了个范围，大家抱着同一个目的，互相割来割去。

泰国还算够意思，留个口子给炒房客们互相割着玩儿。

 

第二梯队的其他三个国家：菲律宾、马来西亚、印尼就不厚道了，政策死死卡住，变着法的让国际炒房客吃下去的东西吐出来。

菲律宾首先登场，他的第一招就是卖房税收6%，国际炒房客表示：嗯，还遭得住。

菲律宾第二招就狠了：对250万比索（约等于38万元人民币）以上的房子实行高税收，达到10%—12%。

只见炒房客听闻脸色一变，赶紧回国逢人就说：

“怎么样？小韭菜老弟，菲律宾经济增速亚洲第一，租金回报率亚洲第一，房价连涨7年了，人口红利还大，又是永久产权。

菲律宾房产买到就是赚到，我这里正好有一套，大哥家里出事，急用钱，便宜给你了！

哎呀，你再犹豫，我要便宜别人去啦……”

镰刀是手起刀落，小韭菜老弟心里还美：“得亏我运气好，人又果断，否则不可能捡这么大一便宜……”

 

马来西亚紧接着登场，这位爷几十年奉行马来人与原住民优先的经济发展政策，为此当初还把新加坡开除了，历来对海外资本投资态度暧昧。

前两年，一位来自中国的农民老杨在马来西亚拿了块地，说要建森林城市。

一开始很顺利，临交房了马来西亚总理蹦出来，插了一嘴，意思是：“森林里住的应该是猴子，不是中国人”。

此言一出，把农民老杨惊出一身冷汗，在马来西亚上下打点，好话说尽才稳住了局面。

周围那么一打听，这么釜底抽薪的坑人勾当，不是第一次啦，早有人载过跟头。

马来西亚的楼市自从13年底开始，就一直疲软，经济表现也不亮眼，政策还放不开。

马来西亚的海外炒房客们眼看这韭菜就要烂在自己手里，十分着急。

没人接盘可不行，最后连“风水宗师预测明年马来楼市大涨”的新闻都炮制出来了，敢情这是开始用智商筛选下一批韭菜了。

 

接下来是印尼，15年才放开外国人买房的限制，政策简单直接：

外国人只有30年使用权，不许买二手房。

印尼政府还规定了最低价格，甭管这房产原来市场价值多少，公寓50亿印尼盾（人民币约233万）起，普通别墅100亿印尼盾（人民币约466万）起，还不让贷款。

就这样，印尼国内还是觉得外国人的购房政策应该再卡紧点。

为啥？因为人家不惜的挣这一时痛快的钱，在东南亚石油出口圈子里，印尼排第一，上面第一梯队的文莱才排第四。

另外，人家印尼在纺织、旅游、服务业也发展的不错，论全球GDP总量排名，中国排第2，印尼第16，是唯一一个排名前20的东南亚国家，泰国第26，新加坡第37，您自己掂量掂量印尼为什么有底气。

 

04

第三梯队

越南

 

这一时痛快的钱有人不惜的挣，也有人趋之若鹜，越南就是，虽然起步晚，发展势头可猛。

把越南归到第四梯队，着实是委屈他了，所以这里第三梯队越南独占一份。

说这个越南，当年就好地区争霸、兵戎相见之事，有点膨胀，给自己扣了个世界第三极的帽子。

尔后被中国收拾了一顿，这才幡然悔悟，舞刀弄枪什么的，他只能算晚辈，就此老实了，这才开始专心发展。

90年越南“革新开放”几乎照搬“改革开放”，信奉“黑猫白猫抓的到老鼠，就是好猫”。

越南楼市一开始是自己人买来卖去的玩儿，从93年玩到15年。

后来慢慢觉着自己人玩儿不动了，房价太高了，普通老百姓都彻底断了买房的念想了。

那咋办呢？那就加一个玩家吧。

就这样，不嫌事儿大的越南，在15年的夏天，开放了外国人的购房限制，那叫一个彻底：

出租、转让、继承、抵押，随便玩啊。别墅、公寓、排屋，随便买啊。

给的还是土地使用权，50年起步，免费再给续50年。

现如今，人均GDP不到中国四分之一的越南，在房价方面却追平中国一线城市，就这样越南还觉得不够。

前段时间，越南总理来中国还会见了某国字号地产集团的大当家，新闻里说是两人商量农产品采购。

行吧，要是新闻敢这么说，我就敢这么信。

当然了，越南也没傻到认准了房地产死磕，人家的纺织、制造业、石油开采的发展势头也不容小嘘。

这不，把人家文莱从“东南亚石油天然气出口第三”的位置上挤下去了。

这不，大批“Made in China”慢慢变成“Made in Vietnam”了。

 

说回越南楼市，这击鼓传花，只要能往下传，大家都能多少揩点油，怕就怕突然刮阵风，砸手里了。

刮不刮风这事儿啊，你我说了不算，甚至越南说了也不算（避嫌，有心自己悟吧），上了船不等于万事大吉，时刻保持警惕，这是基本道理。

越南楼市存不存在泡沫这事儿，见仁见智，只能说您觉着没有就没有吧。

大道理人人都明白，真正能做到的，恐怕也只有亲自吃过亏的人。

 

05

第四梯队

老挝、柬埔寨、缅甸、东帝汶

 

剩下的这老四位，可是都位列“世界最不发达国家”，可能相关法律都不健全，属于极容易“有来无回”的地界。

老挝身处中南半岛，却偏偏一个出海口都没有，穷的叮当响，地广人稀。

除首都万象产权相对清晰之外，大部分地区老挝人搭个窝棚就是他家了。

当地民众只要不倒霉催的碰上当年打仗留下的炸弹，倒也都活的乐乐呵呵的。

老挝法律规定外国人是不能持有土地的，就这样还有人打炒地皮的主意。

不少中国人通过挂名的形式，签下99年租约，再拿来互相买卖。

对于签租约这事儿，老挝人当然愿意啦，人家自己也搞不清这块地是不是自己的，等于白拿钱。

这让我想起了一则新闻：瘾君子毒瘾犯了，洗衣粉都吸的下去，以求过过干瘾。

 

再来说柬埔寨，这可是老四位当中最有上进心的主，奉行自由经济，直接美金计价。

柬埔寨对外国资本的管控极为开放，10年放开外国人购房的限制，二层以上的公寓随便买卖。

在外国资本的狂欢中，获利的机会一定存在，只是这“外国投资客的赌场”很容易会在一夜之间崩塌。

事实上，表面上的繁荣背后，柬埔寨仍然是一个积贫积弱的国家，所有人都是来捞金的，没人会关心柬埔寨的未来，可劲儿造就是了，因为赌场永远都不是家嘛。

 

剩下的两个国家：缅甸、东帝汶，一个是与中国接壤，到今天为止还内斗冲突不断，火箭弹乱飞。

另一个，02年才建国，算起来国家都未成年，总统府都是别国援建的。

 

06

以上，11个国家转完，我与晓亮的酒也正好喝完，但海外置业这事毕竟不像喝完杯中酒这么利落简单。

多少人踌躇满志的进去，就有多少人割肉剐心的出来。

如真要出手，还需记得四个大忌：

其一、切忌用判断国内房产价值的标准去判断海外房产的价值，国内尚有南橘北枳的道理，何况海外。

其二、切忌听信一面之词，丧失判断仓皇出手，十全九美的交易多半只是看起来很美好，自己要做足功课。

……

讲到这里，晓亮的手机突然来了条微信，是海外置业顾问发来的：

X总，您上次咨询的房子，昨天被人订走了。

今天我又帮您去楼上转了一圈，发现了另外一套，采光与视野比之前那套还棒，价格也有优惠，但您下手可能要快点，我有个同事的客户正看呢。

我昨晚听我同事说，很多房产公司高层已经在开会讨论上调房价，我有点小担心，就提前跟你通个风、报个信。

……

 

看完短信，我和晓亮相视一笑，晓亮笑的是他从初级韭菜变成了高级韭菜，任凭人家说出花来他也稳得住。

我笑的是这顿酒晓亮一定会抢着结账，我得抓紧时间再点个硬菜。